C’est un fait malheureusement alarmant, dans les vingt prochaines années, la France va devoir faire face à la présence d’une population de plus en plus dépendante. La dépendance, c’est la perte d’autonomie, totale ou partielle, physique ou mentale (typiquement des patients atteints de la maladie d’Alzheimer). Avec les progrès de la médecine, cette situation est inévitable, nous vivons de plus en plus longtemps, et le nombre d’octogénaires ne cesse de croître.
A cela s’ajoute la mise à la retraite de la génération des « baby-boomers », plus communément appelée le « papy-boom ». Selon l’Insee, la population senior augmentera de plus de 75 % d’ici 30 ans. L’Etat, conscient de cette situation mettant clairement en péril le système des retraites par répartition, a mis en place une série de dispositions pour contrer les effets pervers du vieillissement de la population française. Parmi ces dispositions, les avantages fiscaux liés à l’investissement en EHPAD.
Un manque structurel de logements médicalisés
Pour encourager les investisseurs à s’orienter vers l’immobilier locatif médicalisé, le gouvernement a mis en place une fiscalité avantageuse. En effet lorsque l’on achète une chambre médicalisée dans un EHPAD, ces établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes, les revenus tirés de la mise en location du bien ne sont pas des revenus fonciers classiques, mais considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Cela donne accès à deux régimes fiscaux, le LMNP et le LMNP Censi Bouvard. Sous le statut de loueur meublé non professionnel, il est possible d’amortir 80 % de votre EHPAD sur les vingt années à venir. C’est une opération fictive permettant d’annuler le bénéfice foncier et donc de recevoir des rentes défiscalisées sur une longue période.
Le LMNP Censi Bouvard
Le LMNP Censi Bouvard prévoit plus simplement une réduction d’impôts de 11 % de la valeur HT du bien immobilier, étalée sur 9 ans. Ainsi, en fonction de votre situation patrimoniale, il vous sera possible de profiter d’une réduction fiscale ou de rentes défiscalisées (4.5 % environ) sur le long terme. Il faut savoir que le loyer annuel d’un EHPAD est fixé dans le contrat signé entre vous et le gestionnaire de l’établissement. Il est donc possible d’établir un plan de financement sur le long terme avec votre banque.
